响水要债公司成功调解因业主观念转变滞后与物业服务质量瑕疵叠加引发的批量物业服务合同纠纷，业主累计交纳物业费260余万元

基本案情

某物业公司系某厂家属院的物业服务单位。自2020年3月1日起，案涉小区至少80%的业主以“环境与设施维护不到位、安全与秩序管理缺失、服务人员态度差、未与物业公司签订合同”等为由拒付物业费。截至2024年12月30日，累计欠费导致某物业公司陷入持续亏损。某物业公司诉至法院，要求850余户业主支付物业费。

处理方式方法

法院收到批量起诉材料后，认为涉及业主人数较多，若不能妥善处理，可能导致矛盾升级，遂征得当事人同意后，在综治中心统筹下，会同专业调解员、街道办事处等多方力量组成调解小组，开展以下化解工作：

一、精准研判，摸清矛盾根源。调解小组第一时间深入案涉小区开展实地勘查，与某物业公司、小区物管会代表进行多轮“面对面”座谈，全面梳理案件背景、业主结构、拒交物业费理由及物业公司服务现状。重点分析出两大核心矛盾：一是业主多为电厂退休或在职职工，中老年占比高，受政策调整前“企业承担或补贴费用”惯性思维影响，对“物业费由个人承担”的政策接受度低，主动交费意识薄弱；二是某物业公司存在环境卫生清理不及时、部分公共设施设备维护不到位等履约瑕疵；三是部分业主“不认可合同效力”，认为未与其直接签订合同导致的“不好收”，通过精准画像，为分类施策奠定基础。

二、多元联动，构建解纷合力。依托府院联动机制，法院主动对接区综治中心、街道办事处，要求入驻综治中心的专业调解力量，在案涉小区物业服务部设立“物业纠纷现场调解点”，开展“驻点调解+上门释法”工作。调解小组成员单位通过信息共享、责任共担、难题共解，为化解矛盾工作提供组织保障和专业支撑。

三、驻点释法，转变观念促认同。指导法官多次深入小区，面向业主开展专题普法讲座，运用通俗易懂的语言阐释物业服务合同的权利义务关系、《民法典》中关于物业服务合同的规定、业主合理维权途径及无正当理由拒交物业费的法律后果。通过“以案说法”“算清经济账与法律账”，逐步提升业主的法律意识和理性维权能力，引导其从“被动抵触”向“主动认知”转变。

四、强化审判，统一裁判尺度。对经释明不同意调解的，进行示范审理，针对“物业服务瑕疵与物业费减免”“口头或事实物业服务合同的认定”“业主交费义务的界定”等争议焦点，统一裁判尺度，确保事实查明准确，形成示范裁判，为后续开展批量化解奠定基础。

五、靶向施策，督促整改提质效。针对调解过程中发现的某物业公司环境卫生清理不及时、公共设施维护不到位、服务人员态度等共性问题，逐项登记、建立台账，向某物业公司明确指出问题所在，督促其限期整改，优化服务流程，提升服务质量，从源头上减少纠纷再生诱因，也为引导业主主动交费奠定信任基础。

六、示范引领，批量化解止纷争。在前期大量调解工作、示范裁判以及物业公司主动整改基础上，选取部分具有代表性的业主进行重点突破，促成其与某物业公司达成调解协议。通过释明示范调解协议的合理性、示范判决的法律依据，引导其他业主形成“优质服务应获对价，合理诉求可依法主张，无故拒交需担责任”的合理预期，带动其他纠纷得以批量化解。某物业公司认识到自身服务短板，及时进行整改，服务水平和业主满意度明显提升，业主主动交费意识增强。双方持续五年之久的矛盾得以有效化解。

处理结果

除部分通过示范诉讼方式化解外，734户业主与某物业公司达成调解协议，业主累计交纳物业费260余万元。